・本格的なデューデリジェンスは工数が多く高額になります。まずは低コストかつハイスピードで物件と事業者のリスク機会を洗い出し、初期検討（GO・NoGO）の判断をサポートします。
① 簡易マーケット調査（外部環境調査）
・対象不動産が立地するエリアの入居対象者の動向、同価格帯の競合施設状況、高齢者住宅の既存整備率等の簡易マーケッ調査を行い、老人ホームとしての立地の適合性を評価します
② 物件概要レビュー
・対象不動産の図面・立地・基本スペックをレビュー。ヘルスケア施設としての法的適合性・物理的ハード面の適合性を評価します
③ オペレーターの信用力調査
・運営事業者の公開データ、過去の信用実績等を検証し、オベレーターとしての運営能力と信用リスクを特定します
④ 投資リスク・論点整理
・ヘルスケア特有の法規制、労務、周辺競合などを踏まえ、投資判断において特に議論すべきリスク要因と重要論点を整理します
ヘルスケア不動産投資の成否は、建物スペックに加え、運営オペレーターの運営力とキャッシュフロー生成能力に依存します。財務・収益査定に加え、オペレーターのサービス品質、人材確保、地域の需要予測、を行い、投資適格性が判断可能なレポートを提供します。
① オペレーション分析
・オペレーターのコンプライアンス、運営実態、過去の行政処分歴・監査履歴を精査し、法的・実務的安定性を評価します
② 賃料負担力分析（オペレーターの収支分析）
・人件費や介護報酬請求比率などの費用構造を分解し、運営黒字ラインと損益分岐点を検証
その上で、賃料負担力分析を行い賃料カバレッジを算定します
③ オペレーターのリーシング力判定
・オペレーターの入居者営業や入居対象者の情報ルート確保等の状況を確認し、過去の入居率推移、平均待機者数、周辺競合施設（有料老人ホーム・サ高住）との競争力比較をもとに、将来の安定稼働を予測します
④ オペレーターのコンプライアンス判定
・ヘルスケアの最大の要諦である看護・介護職の採用状況、離職率、処遇加算状況、人員基準の違反リスクを検出し、介護報酬の不正請求につながるようなコンプライアンスリスクを可視化します
※別途オプション契約：投資委員会 QAサポート
・投資委員会で受ける複雑な技術的質問に対し、プロフェッショナルな回答作成をサポートします
不動産ファンド、投資会社、REIT運用会社、PEファンドが抱える多様なヘルスケア投資の課題に対し、日常の気軽な相談相手から市場スタディ、資料レビューまで一括でカバーします。最低契約期間を6ヶ月に設定することで、確かなパートナーシップを築き、投資戦略の高度化に伴走します
① 案件相談（オンラインでも可能）
・ソーシング時の初期資料をベースにしたカジュアルな相談を常時お受けします。ファンドメンバーの「壁打ち相手」として初期の懸念事項をフィードバック
• 介護施設投資リスク分析: 不適格リスク判断 • 事業者評価: 財務、継続性、管理体制の評価
② 投資案件 簡易スクリーニング
・月額内で、定期的に持ち込まれる複数の候補案件の簡易スクリーニングを実施。事業者信用調査、立地適合性チェックを含む評価を行い、見送るべきか・DDへ進むべきかの道標を示します
• 簡易分析: 受領した初期データの簡易トリアージ • 投資実行の要否助言: 本DDに進むべきかの判断
③ マーケット最新情報提供
・ヘルスケア不動産市場のトレンド、リート（REIT）の取得動向、介護事業者全体の経営・破綻動向などの最新市場スタディを要約レポートとして共有。最新マクロ動向のインプットに最適
• 半期レポート: 最新市場トレンド配信
※別途オプション契約：投資委員会サポート
・投資委員会に提出する資料の整合性の確認や、投資委員からの想定Q&A案の構築、説明時に論点となりやすい業界規制のレクチャーを行います
• 資料レビュー: 提出資料の整合性の事前チェック • QA・リスク整理: ICで論点となる質問への回答作成
【ご留意事項】
・アドバイザーの立場で投資案件に関わりますので、金融商品取引法に関わる投資業務等、宅建業法に関わる不動産仲介業務等は行いません
・投資案件の対象会社（対象不動産）に対して、中立的な立場で公正な取引をサポートいたします